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MBS难提振房市 市场期待国开行变身“两房”

2017-05-19添加留言

  [鉴于中国尚不存在美国“两房”机制,也没有相关的配套措施,没有类似“两房”这样的机构做MBS的买方,MBS市场很难做大,通过MBS启动房地产市场短期内难以见效]

  9月30日,《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中提到,“鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券”(MBS),被市场人士解读为MBS开闸,作为启动房地产市场的方式之一,甚至作为央行未来定向刺激的通道。

  但一位长期从事资产证券化评级的信评机构人士对《第一财经日报》记者分析称,鉴于中国尚不存在美国“两房”机制,也没有相关的配套措施,没有类似“两房”这样的机构做MBS的买方,MBS市场很难做大,通过MBS启动房地产市场短期内难以见效。

  目前,按照市场的推测,未来承担“两房”职能的首要候选人是国家开发银行,“政策不明确,单独依赖市场化的投资者,这个市场难以快速启动。”上述人士表示。

  MBS开闸短期效果难现

  据知情人士对《第一财经日报》记者透露,上月总计有4单MBS发行计划上报银监会审批,规模总计在100亿元以上,单笔规模最大的两单均只有30亿元,规模最小的只有10亿元,在当前房地产新政鼓励MBS发行的政策背景下,最迟下月将通过审批并正式公开发行;另外还有1单正在准备提交审批。

  “这5单MBS跟9月30日的房地产新政没有关系,而且资产出让主体(银行)也并非出于启动房地产市场的考虑,之所以报批发行主要还是出于资本充足率的考虑,实现资产出表,增加银行的资本金。”一位接近本次MBS报批的信托公司人士对本报记者表示。

  据浦发银行金融市场部高级宏观分析师曹阳估计,目前全国的抵押贷款规模约为10.7万亿元,占贷款余额的13.6%,由于久期较长,一定程度上制约了商业银行的资金周转,而MBS的发展,通过表外化可以腾挪商业银行信贷空间,一定程度上降低资产和负债的久期失衡。

  不过完全从经济角度来讲,目前银行出让住房抵押贷款发行MBS的动力并不足,一位资产证券化(ABS)产品资深评级人士对本报记者表示,MBS期限比较长,投资者对利率期望会高一些,而基础资产的利率不高,会有一些发行压力。

  “目前市场短久期、高收益的替代性产品已经大量存在,比如1年期理财产品收益率达到5.27%、信托收益率有9%,在投资者风险偏好较高时,MBS资产可能缺乏吸引力,比如以目前5年以上商业贷款为基础资产的收益率为6.5%,扣除管理费用,提供给投资者的收益可能更低。”曹阳对《第一财经日报》记者表示。

  一位接近某国有大行的信托人士对本报记者称,从商业角度来看,没有一家银行发行MBS的立足点在于提振房地产行业,而且从当前的时间点来看,再大笔给房地产企业借贷不符合银行的风险管理原则,通过发行MBS刺激房地产市场效用不会太明显。

  另据一位信评人士透露,在上述5单之外,并未有银行因为9月30日MBS开闸而对发行MBS增加热忱,MBS新政短期内的推动作用并不明显。

  市场期待国开行变身“两房”

  除了MBS发行过程中的利率倒挂问题,影响MBS市场的另一个关键因素是当前的中国市场缺少一个类似美国“两房”(房利美与房地美)的机构。

  众所周知,美国的住房抵押支持证券之所以能够占到美国资产支持证券的半壁江山,房地美和房利美功不可没,这主要体现在两房为住房抵押贷款二级市场提供了强大的流动性,而且鉴于两房的准政府信用背景,两房通过财政注资以及后来的上市、发行债券融资等承担了确保住房贷款市场稳定性、流动性、可支付能力的职能。

  正是有了两房这样的“接盘侠”,美国的住房抵押贷款市场才能活跃起来,随之MBS市场得到快速发展,而中国目前尚缺乏这样的机制。

  曹阳分析称:“在整体金融机构的负债久期下降时,长久期的MBS资产寻找资金对接难度较大,因投资者对其期限溢价要求较高。”

  上述信评公司人士也对本报记者称:“我国如果想做大MBS市场,也需要有人愿意做买方。而从目前利率情况看,如果国家不出银子做这个买方,单靠市场化的投资者,很难做大规模。”

  目前市场上比较期待的是国家开发银行来承担这样的职能,而国开行今年4月份获批组建住房金融事业部更是为这种期待提供了较大的遐想空间。

  强化上述猜测的则是今年7月份爆出的一则新闻。《第一财经日报》记者独家报道,4月份央行通过同业项下对国家开发银行提供一笔期限为三年、总额为1万亿元的PSL(抵押补充贷款),当时有接近此次PSL贷款的人士表示,PSL这一机制本身就是为国开行量身定制,但国开行并未对此做回复,而且也没有阐明PSL的抵押品为何物。

  曹阳也对本报记者称:“我们猜测可能的运作模式是由国开行来购买市场发行的MBS债券,其以此为抵押品,向央行申请PSL来实现融资。”

  这样的逻辑目前来看似乎解释得通。

  不过,正如上述信评机构人士所言:“只要没出台明确的政策来制定类似两房的机制,MBS市场就很难做大。”

(责任编辑:DF145)

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